Suomen kiinteistömarkkinoiden fundamentit ovat edelleen hyvät. Kiinteistöjen energiatalouden parantaminen tarjoaa tiedettyä suuremman mahdollisuuden sijoitustuottojen parantamiseen.

”Jos jokin on tärkeää Suomen taloudessa, niin se, että Suomen BKT on kasvanut jo jonkin aikaa nopeammin kuin Ruotsin. Kiinteistömarkkinoiden fundamentit ovat hyvät, eikä pahoja ylikuumenemisen merkkejä Suomen taloudessa ole näkyvissä.”

Simo Vilhunen, Newsec

”Kiinteistösijoittajien business plan lähtee aika suurelta osin liikkeelle vuokratulojen mallintamisesta. Me haluamme pistää enemmän ajatusta siihen, mitä operatiivisissa kuluissa tapahtuu. Loppupeleissä on ihan sama, saadaanko loppurivin tulos aikaan suurentamalla tuloja tai pienentämällä kuluja.”

Jonni Ahonen, LeaseGreen

Datschan järjestämä aamiaisseminaari keräsi Helsingin Lasipalatsiin tänään vaikuttavan joukon kiinteistösijoittamisen ammattilaisia. Newsec Capital Marketsin osakas Simo Vilhunen (kuvassa) piirsi kuulijoille suomalaisen kiinteistömarkkinan tilannekuvan ja LeaseGreenin asiakkuusjohtaja Jonni Ahonen valotti toimia, jotka poistavat kannattavien energiainvestointien esteet.

Simo Vilhusen mukaan kiinteistömarkkinoiden vauhti on säilynyt vahvana, pääkaupunkiseudun runsaasta toimitilatarjonnasta huolimatta. Markkinoille hakeutuu monipuolista pääomaa, ja ulkomaalaiset sijoittajat ovat laajentaneet kenttäänsä pääkaupunkiseudulta erityisesti Tampereelle ja Turkuun.

”Velkarahoituksen saatavuus on hyvä erityisesti hyville kohteille, ja vierasta pääomaa on saatavilla myös korkeamman riskin kohteisiin, kunhan business plan on realistinen”, Vilhunen sanoi

”Jos jokin on tärkeää Suomen taloudessa, niin se, että Suomen BKT on kasvanut jo jonkin aikaa nopeammin kuin Ruotsin. Kiinteistömarkkinoiden fundamentit ovat hyvät, eikä pahoja ylikuumenemisen merkkejä Suomen taloudessa ole näkyvissä. Yritykset uskaltavat tehdä vuokrauspäätöksiä, mikä aktivoi vuokramarkkinaa.”

Kiinteistömarkkinoiden transaktioiden volyymi on kohonnut kuluneen vuoden aikana jo 7,5 miljardiin euroon. Vilhunen pitää mahdollisena, että koko vuoden volyymi kohoaa jopa viimevuotisen ennätyksen tasolle:

”Tämän vuoden alussa ennakoitiin, että volyymi tippuisi kympistä kahdeksaan, mutta todennäköisesti ennuste ylittyy – enkä olisi hirveän yllättynyt vaikka päästäisiin viime vuoden lukuihin. Kaikki tilatyypit ja riskiluokat liikkuvat.”

Kulurivi kaipaa lisää huomiota, etenkin energia

LeaseGreenin Jonni Ahonen (kuva 2) haluaa kiinnittää sijoittajien huomion kiinteistöjen energiatalouden ja sijoitustuottojen yhteyteen. Ahosen mukaan sijoittajat laittavat runsaasti resursseja sijoitustoiminnan ylärivin parantamiseen, mutta kulut jäävät vähemmälle huomiolle.

”Kiinteistösijoittajien business plan lähtee aika suurelta osin liikkeelle vuokratulojen mallintamisesta. Operatiivisille kuluille on joku base line. Siellä tehdään ehkä vähän energia-analyysia ja sitten arvioidaan pts:ään merkityt korjaustoimenpiteet. Suurin älyllinen panos kohdistuu kuitenkin yläriviin.”

Ahosen mukaan energiaan liittyvien kulujen (lämpö, sähkö, vesi) osuus kohoaa 40 prosenttiin kiinteistöjen operatiivisista kustannuksista.

”Jos nettotuottoa halutaan lähteä jumppaamaan, meidän mielestä on perusteltua laittaa ajatusta siihen, mitä tuo 40 prosenttia on. LeaseGreenin toteuttamissa kohteissa on saatu leikattua tyypillisesti 20-25 prosenttia energiakustannuksista. Kymmenen prosenttia opexista on poissa.”

”Myös korjauksiin liittyvät kustannukset laskevat, kun korjausvelka pienenee. Loppupeleissä on ihan sama, saadaanko viimeisen rivin tulos kasvattamalla tuloja tai pienentämällä menoja.”

Jonni Ahonen sanoi, että energiatalouden kannattavimmat toimenpiteet liittyvät energiankäytön tehostamiseen eli rakennusautomaation, ilmanvaihdon ja lämmityksen tehostamiseen. Toinen puoli tulee kiinteistön omasta energiantuotannosta: lämpöpumpuista, jotka voidaan parittaa aurinkosähköön ja jäähdytykseen. Korjausvelkaisten kiinteistöjen energiaremontteihin Ahonen antoi kolmen pointin toimintaohjeen:

  • Priorisoi korjaukset vuokralaisen tuskan ja säästöpotentiaalin mukaan.
  • Ota kokonaisuus haltuun ja aikaista korjauksia tarvittaessa.
  • Älä anna nettovuokrasopimusten estää kannattavia korjauksia.
Energiainvestoinnit: aikaista, älä lykkää

Jonni Ahosen mielestä kiinteistösijoittajien kannattaa torjua ikääntyvää kiinteistöä uhkaava negatiivinen kierre jo ennen kuin se ehtii alkaa. Kannattavia korjausinvestointeja pitäisi siksi mieluummin aikaistaa kuin lykätä. Kokonaisuuden arvioiminen tuottaa selvästi paremman tuloksen kuin pieniin paloihin pilkottu analyysi.

”Siellä mennään helposti alioptimointiin, jos asioita ratkaistaan vain yksi rivi kerrallaan. Onko uusin tekniikka aina parasta? Ei tietenkään, kun kokonaisuus lasketaan oikein.”

Ahosen mukaan kiinteistöjen energiatehokkuuspotentiaalin kartoittaminen on järkevä toimenpide myös transaktioiden valmistelussa. Hän kertoi, että LeaseGreen on tehnyt tällaisia kartoituksia kuluneen vuoden aikana niin myyjille kuin ostajillekin. Tarkempi tilannekuva korjausvelasta nopeuttaa transaktioita.

”Kiinteistöön pesiytynyt korjausvelka on lupaus paremmasta huomisesta. Kun sitä hoitaa fiksusti, mieluummin vähän etunojalla, sieltä on löydettävissä kustannussäästöä, joka parantaa sijoittajan nettotuottoa.”

Lisäetuna tulevat paremmat olosuhteet kiinteistön käyttäjille ja pienempi hiilijalanjälki yhteiskunnalle. Kiinteistösijoittajan ei tarvitse enää valita, ottaako se mieluummin isommat eurot vai puhtaamman ympäristön. Omistaja saa molemmat.

Lisätietoja:

Simo Vilhunen, Newsec Capital Markets, 050 572 2338

Jonni Ahonen, LeaseGreen Group, 050 301 3589