Tweet about this on TwitterShare on LinkedInShare on Google+Share on Facebook

Kiinteistötekniikan modernisointi on tehokkain keino ikääntyneiden toimistojen kilpailukyvyn palauttamiseen.

Tomi Mäkipelto 24.11.2016

Kiinteistöala on yksi niistä sektoreista, joka pitää Suomea pystyssä juuri nyt. Kasvukeskuksissa toimivat yritykset hakeutuvat tehokkaisiin toimitiloihin ja kansalaiset muuttavat työn perässä kasvukeskuksiin. Pääomaa riittää rakentamiseen ja kiinteistökehittämiseen, koska matala korkotaso kannustaa sijoitusmassoja vaihtoehtoisiin kohteisiin.

Nollakorkojen maailma vie Suomen toimitilamarkkinoita mielenkiintoiseen tilanteeseen. Tilojen kysyntä kasvaa selvästi hitaammin kuin tarjonta.

Tyhjien toimistotilojen osuus on noussut ennätyksellisen korkealle tasolle pääkaupunkiseudulla. Catellan lokakuussa julkistaman markkinakatsauksen mukaan pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöaste kohosi keväällä jo 13,5 prosenttiin. Syksyllä on tehty todennäköisesti jälleen uusi ennätys.

Tiloja ei tarvita tämän enempää, koska Suomen talous kasvaa kuin kaktus: hyvin, hyvin hitaasti.

Toimistoneliöiden tyhjenemistä kiihdyttää myös yritysten ja yhteisöjen pyrkimys parempaan tilatehokkuuteen: neliöiden määrä suhteessa henkilömäärään ja liikevaihtoon vähenee. Tämä trendi jatkuu vielä vuosia.

Kovaa mutta reilua peliä

Kiinteistöjen kilpailu on kovaa mutta reilua peliä. Mitä vauhdikkaammin uutta rakennetaan, sitä vaikeammaksi muuttuu vanhentuneiden kiinteistöjen omistajien tilanne.

Jos tilojen tekniikka on vanhentunut, muunneltavuus välttävä ja sijainti tyydyttävä, talolle ei voi antaa kovin hyvää ennustetta. Vuokralaiset ryhtyvät etsimään parempaa vaihtoehtoa tai niille tarjotaan sellaista. Jos kerrokset tyhjenevät, talon imago heikkenee. Tien päässä häämöttää kiinteistön arvon alaskirjaus.

Vaikeiden tapausten osuus koko kiinteistökannasta on 20–25 prosenttia. Tähän sarjaan kuuluvat ne tilat, jotka ovat jo tyhjentyneet, ja ne riskikiinteistöt joita tyhjeneminen uhkaa.

Kolikon kääntöpuoli on kuitenkin myönteinen:

Kahdeksan kymmenestä kiinteistöstä on hyvässä iskussa. Merkittävä osa vaaravyöhykkeelle joutuneista tapauksista voidaan niin sanotusti pelastaa parantamalla kiinteistön tekniikkaa, tilankäyttöä ja palveluja. Tehokkain keino ikääntyvien kiinteistöjen kilpailukyvyn palauttamiseen on modernisointi, jossa energiatehokas kiinteistötekniikka yhdistetään tilamuutoksiin ja olosuhteiden reaaliaikaiseen etävalvontaan.

Yksi kiinnostava mutta vielä harvoin hyödynnetty mahdollisuus on kiinteistökohtainen energiantuotanto.

Riippuvuus energian hintojen, verojen ja siirtohintojen muutoksista pienenee, kun merkittävä osa rakennuksen tarvitsemasta energiasta tuotetaan omilla lämpöpumpuilla ja aurinkopaneeleilla. Myös hiilijalanjälki pienenee.

Energiatehokkuus etenee, koska se kannattaa

Suomen hallitus julkisti torstaina uuden energia- ja ilmastostrategian. Se piirtää energian tuottajien ja käyttäjien toiminnalle suuntaviivat vuotta 2030 kohti.

Energia- ja ilmastostrategiassa näkyy suurten energiantuottajien ja polttoaineiden valmistajien vaikutus. Energiajärjestelmän ja teollisuuden etu painoi enemmän kuin energian käyttäjien näkökulma. Liikenteen energiatehokkuutta käsiteltiin tarkasti, mutta rakennetun ympäristön energiankäytön tehostaminen jäi sivurooliin.

Tämä ei ole kuitenkaan mikään ongelma. Energiatehokkuuden kehittäminen etenee voimakkaasti kiinteistöalalla ilman tämän suurempaa valtiovallan puuttumistakin, koska se on niin kannattavaa.

Kiinteistötekniikan modernisointi tuottaa yleensä hyvän tai erinomaisen tuoton kiinteistön omistajalle:

Rakennuksen energiakulut putoavat. Ilmanvaihdon, lämmityksen ja valaistuksen olosuhteet paranevat. Tilatehokkuus kohoaa. Edellytykset vuokrausasteen ja vuokratuoton petraamiseen paranevat. Korjausvelka putoaa ja kiinteistön arvo nousee.

Keskimäärin 24 % energiansäästö

Tyypillisessä hankkeessa uudistetaan talon rakennusautomaatiojärjestelmä, uudistetaan ilmanvaihtokoneita, muutetaan ilmanvaihdon ohjaus tarpeenmukaiseksi, vaihdetaan vanhat jäähdytyskoneet uusiin ja korvataan entiset valonlähteet LED-tekniikalla. Laajimmissa projekteissa tehdään jopa satoja yksittäisiä toimenpiteitä.

Edustamani yritys LeaseGreen on toteuttanut niin sanottuja energiasaneerauksia lukuisiin kiinteistöihin pääkaupunkiseudulla ja maakuntakeskuksissa. Näissä projekteissa on saavutettu edellä mainittujen etujen lisäksi keskimäärin 24 prosentin energiansäästö.

Äskettäin julkistetussa Kutomo Business Parkin tapauksessa yllettiin peräti 30 prosentin säästöön. Investoinnin tuotto omistajalle kohoaa arviomme mukaan 19 prosenttiin.

Toiminta on parempi strategia kuin odottaminen

Energiakulujen leikkaaminen ei saa olla itsetarkoitus, mutta se on usein järkevien investointipäätösten ja projektin huolellisen toteutuksen looginen seuraus. On aika selvää, ettei vuonna 1986 asennettu tekniikka voi pärjätä vuosimallin 2016 koneille, joita ohjataan monta kertaa tehokkaammalla ja älykkäämmällä tietojärjestelmällä.

Mitä tahansa ei voi eikä kannatakaan korjata. Energiasaneeraus ei ole taikasauva, joka muuttaa toivottomat tapaukset tähtikiinteistöiksi. Kiinteistösalkkujen riskinhallinnan työkaluna tämä on kuitenkin yksi parhaista.

Tyypillisessä tapauksessa energiasaneerauksella voidaan parantaa kiinteistön kilpailuedellytyksiä kaksi tai kolme pykälää 10–20 vuoden ajaksi. Tämä on lähtökohtaisesti viisaampi ja realistisempi ratkaisu kuin jäädä odottamaan sitä, että Suomen vienti lähtee vetämään ja ongelmat korjaantuvat itsestään.

Tomi Mäkipelto

Toimitusjohtaja, LeaseGreen Group Oy

Tweet about this on TwitterShare on LinkedInShare on Google+Share on Facebook